Στο τέλος της πτώσης η ρουμανική αγορά ακινήτων

του Ηλία ΠΑΠΑΓΕΩΡΓΙΑΔΗ

Το πρώτο τρίμηνο του 2010 δεν έφερε ιδιαίτερες αλλαγές στην αγορά ακινήτων της Ρουμανίας. Ακολουθώντας τη γενικότερη Ευρωπαϊκή κτηματαγορά, η κατάσταση παρέμεινε σε γενικές γραμμές «παγωμένη». Τον Μάρτιο η MIPIM στις Κάννες (η κορυφαία έκθεση ακινήτων διεθνώς, που δίνει το στίγμα της κατεύθυνσης της αγοράς) έδωσε σαφή μηνύματα για όλη την Ευρώπη:
- Λίγες, προσεκτικές επενδύσεις.
- Το 2010 θα δοθεί προτεραιότητα στη Δυτική Ευρώπη.
- Από την Ανατολική Ευρώπη η χώρα που συγκεντρώνει τα περισσότερα βλέμματα είναι η Πολωνία (όμως αυτή η εκτίμηση έγινε πριν τον θάνατο του Προέδρου της χώρας).
- Η Ρουμανία θα απασχολήσει ξανά τη μεγάλη μάζα των διεθνών επενδυτών από το 2011 και μετά.

Τι έγινε το 2009
Το 2009 σημειώθηκε η μεγαλύτερη πτώση στην ιστορία της Ρουμανικής κτηματαγοράς. Όπως συνέβη στην Αμερική και την Ευρώπη, έτσι και η τοπική αγορά είδε τις τιμές να υποχωρούν μεσοσταθμικά από 40% ως 70%, ανάλογα με την κλάδο της αγοράς. Τέσσερις ήταν οι μόνοι τομείς της αγοράς που κινήθηκαν πέρυσι:
- Ενοικιάσεις: Είτε γραφείων, για τις χιλιάδες εταιρίες που περιέκοψαν τα λειτουργικά τους έξοδα, είτε κατοικιών. Οι τιμές υποχώρησαν τουλάχιστον κατά 40%.
- Πωλήσεις κατοικιών μέσω του προγράμματος "Πρώτη Κατοικία": Η Ρουμανική Κυβέρνηση έδωσε εγγυήσεις για την αγορά πρώτης κατοικίας μέχρι το ύψος των 60.000 ευρώ. Αυτή ήταν και η μόνη κατηγορία διαμερισμάτων όπου έγιναν σοβαρές συναλλαγές, πάντα με τιμές κατά πολύ μειωμένες σε σχέση με πριν από δύο χρόνια.
- Ακίνητα εισοδήματος. Με αποδόσεις από 8% ως 14%, αυτό το τμήμα της αγοράς συγκέντρωσε έναν σοβαρό αριθμό επενδύσεων. Είναι άλλωστε και οι μοναδικές επενδύσεις, στις οποίες οι τράπεζες «έχουν μία εγγύηση για το πως θα πάρουν πίσω τα χρήματά τους".
- "Ευκαιρίες": Μόνο όταν η τιμή έπεσε πάρα πολύ είδαμε συναλλαγές σε οικόπεδα και άλλα ακίνητα που δεν εμπίπτουν στις παραπάνω κατηγορίες. Με ελάχιστη μείωση αυτή του 50% και μέγιστη αυτή του 80 – 90% (για περιαστικά ακίνητα εκτός σχεδίου) σε σχέση με τις τιμές του 2008, μόνο σε πολύ χαμηλές τιμές κάποιοι ιδιοκτήτες κατάφεραν να πουλήσουν.

Που βρίσκεται η Ρουμανική αγορά σήμερα
Τα πράγματα πλέον έχουν ηρεμήσει κατά πολύ. Η εικόνα παραμένει βέβαια αντίστοιχη με την περσινή, με τις τιμές να έχουν σε γενικές γραμμές εμπεδοθεί στα νέα τους επίπεδα. Όμως διαπιστώνεται πλέον ότι η αγορά παρουσιάζει σημεία αντίδρασης. Το διαμέρισμα των 4.000 / τ.μ. σήμερα έχει ονομαστική τιμή 1.800 – 2.000 ευρώ / τ.μ. Στην πραγματικότητα φτάνει στα 1.500 ευρώ / τ.μ. και βρίσκει πλέον πελάτη, ενώ αν το νούμερο κατέβει στα 1.000 – 1.200 ευρώ / τ.μ. «ο πιο γρήγορος κερδίζει». Αργά αλλά σταθερά η Ρουμανία ξεπερνά την κατάσταση (στην οποία τώρα εισέρχεται η Ελλάδα) κατά την οποία όσο και να πέσει μία τιμή, κανείς δεν εμφανίζεται για να επενδύσει. Προχωρά προς τη σταθεροποίηση, απαραίτητη συνθήκη πριν την υγιή ανάπτυξη.

Τι κάνουν οι τράπεζες
Μετά το ξέσπασμα της παγκόσμιας κρίσης οι Ρουμανικές τράπεζες σταμάτησαν να δανείζουν σε νέους πελάτες, με ελάχιστες εξαιρέσεις. Επικεντρώθηκαν στο να προστατεύσουν το υπάρχον πελατολόγιο που είχε κάθε μία από αυτές, έδωσαν δάνεια μέσω του προγράμματος «Πρώτη Κατοικία» και διέθεσαν μεγάλα ποσά για την αγορά Ρουμανικών ομολόγων. Μετά το κλείσιμο της στρόφιγγας των δανείων επί σχεδόν ενάμιση χρόνο, τώρα αρχίζουν σιγά σιγά να κοιτούν και πάλι προς την αγορά. Κάποιες από αυτές ανακοίνωσαν ότι θα κινηθούν επιθετικά, κάποιες άλλες (κυρίως οι Ελληνικές) πιο συντηρητικά. Η αγορά παραμένει «πολύ δύσκολη», όμως εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος της χρονιάς θα ομαλοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό, εκτός απροόπτου (εξωγενούς παράγοντα) φυσικά.

Τι αναμένουμε για τη συνέχεια της χρονιάς: "ο πελάτης θέτει τους όρους"
Παρά τις προσπάθειες κάποιων παραγόντων της αγοράς να την ανεβάσουν "τεχνικά", με δηλώσεις και αναλύσεις, η κατάσταση αναμένεται να παραμείνει σε γενικές γραμμές ως έχει. Ενδεχομένως το τελευταίο τρίμηνο του έτους να δούμε τα πράγματα να κινούνται περισσότερο, όμως πριν οι τράπεζες απελευθερώσουν κονδύλια για επενδύσεις στα ακίνητα, δεν αναμένεται κάποια ραγδαία μεταβολή.

Έτσι, μιας και ο νόμος της αγοράς λειτουργεί στη Ρουμανία σε μεγάλο βαθμό, η αγορά ακινήτων θα παραμείνει "αγορά του αγοραστή", όπου ο πελάτης θέτει τους βασικούς όρους της συμφωνίας. Αυτό φυσικά δεν σημαίνει ότι και οι ιδιοκτήτες αποδέχονται ο,τιδήποτε. Όμως σίγουρα η κατάσταση είναι αρκετά καλή για κάποιον επενδυτή, σε σχέση με το παρελθόν.

Έχει ενδιαφέρον μία επένδυση σήμερα στη Ρουμανία;
Συνήθως όλοι αναζητούμε την περίοδο των χαμηλών τιμών και του μικρού ανταγωνισμού από άλλους επενδυτές, προκειμένου να προχωρήσουμε σε κάποια επένδυση. Η Ρουμανία ως χώρα συνεχίζει να διαθέτει όλα τα πλεονεκτήματα που προσέλκυσαν επενδυτές στο πρόσφατο παρελθόν. Η Ρουμανική αγορά ακινήτων ολοκλήρωσε σε μεγάλο βαθμό την αρνητική της τροχιά και θα παραμείνει σταθερή για αρκετούς μήνες ακόμα, πριν περάσει σε θετική τροχιά από το 2011 ή το 2012. Με τριετή ή πενταετή ορίζοντα, ίσως έχει αρκετό ενδιαφέρον να δει κάποιος την πιθανότητα επενδύσεων, είτε σε «ευκαιρίες» είτε σε ακίνητα εισοδήματος με μεγάλες αποδόσεις (και 16% φορολογία).

* ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος της MORE Real Estate Services και γράφει το blog www.realinromania-blog.com, το πρώτο σε επισκεψιμότητα blog για τα ακίνητα στη Ρουμανία.