Η φορολογική μεταρρύθμιση στα ακίνητα των offshore

του Κωνσταντίνου ΝΑΝΟΠΟΥΛΟΥ

Η φορολόγηση των ακινήτων που ανήκουν σε offshore εταιρείες με 15%, αντί για 10% που είχε αρχικά ανακοινωθεί, αποτελεί πλέον ένα τεράστιο πονοκέφαλο για πολλούς Έλληνες και ξένους που κατέχουν ακίνητα μέσω offshore εταιρειών στην Ελλάδα.

Με τον όρο offshore εννοούμε παράκτιες εταιρείες που δεν έχουν δραστηριότητα στον τόπο της φορολογικής τους κατοικίας, αλλά χρησιμοποιούνται σαν επενδυτικά και επιχειρηματικά οχήματα για τη διενέργεια συναλλαγών σε όλο τον κόσμο.
Παραδείγματα τέτοιων εταιρειών είναι αυτές που βρίσκονται στις Μπαχάμες, τις Σεϋχέλλες, τις Παρθένους Νήσους, τον Παναμά, τη Λιβερία, τα Νησιά Καϋμάν και άλλα. Με τη χρήση μίας offshore εταιρείας ο επιτηδευματίας μπορεί να αποκτήσει ένα περιουσιακό στοιχείο στην Ελλάδα χωρίς να δηλώσει την προέλευση του εισοδήματος, γεγονός που συνιστά φορολογική παράβαση.

Από την κατηγορία αυτή και παρά τη σύγχυση που έχει δημιουργηθεί, εξαιρούνται όλες οι κοινοτικές εταιρείες, συμπεριλαμβανομένης και της Κύπρου, στην οποία όλες οι εταιρείες είναι onshore από τη στιγμή που μπήκε στην Ευρωπαϊκή Ένωση και αναγκάστηκε να αναπροσαρμόσει το εμπορικό και φορολογικό δίκαιο για να είναι συμβατό με την Ευρωπαϊκή νομοθεσία. Στο πλαίσιο αυτό, μία κυπριακή εταιρεία αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως μία οποιαδήποτε κοινοτική εταιρεία που θα μπορούσε να διαχειρίζεται ακίνητη περιουσία μέσα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, άρα και στην Ελλάδα. Ο διαχωρισμός και η στοχοποίηση της Κύπρου σε σχέση με άλλη ευρωπαϊκή χώρα είναι ανέφικτη και αντιβαίνει τόσο τις διμερείς συμβάσεις όσο και την ευρωπαϊκή νομοθεσία για την ίση μεταχείριση των κρατών μελών.

Ο φόρος στα ακίνητα των κοινοτικών εταιρειών δεν έχει οριστικοποιηθεί ακόμα, αλλά σίγουρα θα είναι χαμηλότερος από το 15% που θα επιβληθεί στις offshore, με πιθανότερο σενάριο να είναι ίδιος με το φόρο για τα ακίνητα που ανήκουν σε ελληνικές εταιρείες. Φυσικά, τα ακίνητα των offshore μπορούν να μεταβιβαστούν σε φυσικά πρόσωπα ή σε άλλες εταιρείες εντός της Ελλάδας πληρώνοντας το φόρο μεταβίβασης που θα είναι χαμηλότερος από το Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, εφόσον η μεταβίβαση πραγματοποιηθεί στην αντικειμενική αξία.

Εναλλακτικά, υπάρχει η δυνατότητα μεταφοράς της φορολογικής κατοικίας της εταιρείας από τον offshore προορισμό στην Κύπρο ή άλλο κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης που χρησιμοποιεί ως βάση το Αγγλοσαξονικό Δίκαιο. Η μεταφορά της έδρας μίας εταιρείας, δεν απαιτεί σε καμία περίπτωση μεταβίβαση του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο, αφού ο κύριος του ακινήτου παραμένει το ίδιο νομικό πρόσωπο, άρα δεν οφείλεται και φόρος μεταβίβασης. Η διαδικασία ολοκληρώνεται από έμπειρα γραφεία συμβούλων (www.taxexperts.gr) και απαιτεί ένα σεβαστό χρονικό διάστημα για να ολοκληρωθεί. Επιπλέον η ύπαρξη Σύμβασης Αποφυγής Διπλής Φορολογίας με την Ελλάδα (Α.Ν. 573/1968) εγγυάται ότι ο επιτηδευματίας δεν θα φορολογηθεί δύο φορές για εισόδημα που απέκτησε στην Ελλάδα από ενοίκια.

Η προέλευση του κεφαλαίου μίας εταιρείας, αποτελεί και στην Ελλάδα ένα ακανθώδες θέμα, αφού ακόμα και οι ελληνικές Ανώνυμες Εταιρείες δεν υπόκεινται σε πόθεν έσχες για το μετοχικό τους κεφάλαιο. Από την άποψη αυτή, η προέλευση μίας εταιρείας δεν αποτελεί κριτήριο φορολογικής παράβασης, εφόσον το κεφάλαιο της έχει καταβληθεί κανονικά από τους μετόχους της, είτε αυτοί είναι φυσικά πρόσωπα είτε άλλες εταιρείες. Σε κάθε περίπτωση όμως, το μέτρο της φορολόγησης των offshore με 15% κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, με την εξαίρεση ότι σε περίπτωση μεταφοράς της έδρας της offshore ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαλλαγεί από το συγκεκριμένο βάρος.

Πηγή: Taxexperts